有購房資格，但缺少購房資金，怎么辦?

銀行、資金中介、房產(chǎn)中介提供的服務(wù)可謂“面面俱到”，總能為投機(jī)者“排憂解難”。

經(jīng)營貸利率下行

2020年以來，經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市的現(xiàn)象明顯抬頭。在上海、廣州、深圳等城市，出現(xiàn)了不少“過橋融資、全款買房、套取經(jīng)營貸、還掉過橋融資”的案例。

經(jīng)營貸是以中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶為服務(wù)對(duì)象的融資產(chǎn)品。借款人可以通過房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式從銀行獲得用于企業(yè)經(jīng)營的貸款。辦理經(jīng)營貸后，在授信額度內(nèi)，企業(yè)主可以隨借隨用，便于企業(yè)資金周轉(zhuǎn)。作為扶持中小企業(yè)發(fā)展的金融產(chǎn)品，經(jīng)營貸已存在多年，為何這兩年出現(xiàn)異化，成為樓市過熱的推手?

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為原因有三：一是經(jīng)營貸貸款利率下行，已經(jīng)低于房貸利率，出現(xiàn)明顯倒掛;二是貸款期限拉長(zhǎng)，出現(xiàn)循環(huán)放貸、先息后本、到期續(xù)貸等免資金過橋現(xiàn)象;三是貸款額度提升，從此前的房產(chǎn)評(píng)估值的五成，提升到七至九成。

“去年以來，我已經(jīng)收到3家銀行發(fā)來的可辦理房產(chǎn)抵押貸的信息。年化利率約3.8%，不僅遠(yuǎn)低于二套房貸款利率，甚至低于首套房貸款利率，而且能拿到房屋總價(jià)七成的貸款額度。我原來只有四五成自有資金，不夠支付二套房首付款，但用經(jīng)營貸只要付三成首付，相當(dāng)于降低了首付款。”一位上海的企業(yè)經(jīng)營者說，“這種情況下，如果我要買二套房，肯定會(huì)用經(jīng)營貸，不會(huì)用房貸。”

利率下行后，經(jīng)營貸不僅降低了融資成本，還變相破解了限貸政策中的貸款比例限制。

因此，不少中介向炒房者鼓吹用經(jīng)營貸買房的“理念”，并提供買賣企業(yè)的中介服務(wù)。在滬深等地，購房者只需花幾千元就能通過中介購買一個(gè)成立一年以上的公司，只要購房者名列公司前三大股東，且名下有房產(chǎn)，就能以房產(chǎn)為抵押物，向銀行申請(qǐng)經(jīng)營貸。

在深圳炒房的魏女士，2020年4月，在中介的慫恿下，找小額貸款公司墊資463萬元，買下了位于深圳熱點(diǎn)片區(qū)的一套總價(jià)728萬元的房子。她特地通過中介花7000多元買了一家公司，“就是為了搞經(jīng)營貸，這里面還包含給這家公司做賬一年的費(fèi)用”。但當(dāng)月，經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市被媒體曝光，隨后銀行收緊放貸政策，要求房產(chǎn)過戶滿6個(gè)月后才能申請(qǐng)辦理經(jīng)營貸。小額貸款公司年化24%的高額利息榨干了魏女士，致其資金鏈斷裂。最終這套房子于2020年12月被法院拍賣。

經(jīng)營貸加大炒房資金“杠桿”

經(jīng)營貸流入樓市，加大了炒房資金“杠桿”。這種“火上澆油”的行為，削弱了樓市調(diào)控的效力。

2020年4月，監(jiān)管部門就已發(fā)聲，嚴(yán)禁通過消費(fèi)貸、經(jīng)營貸違規(guī)“輸血”房地產(chǎn)。當(dāng)時(shí)也確實(shí)有像魏女士這樣的一波炒房客因收緊經(jīng)營貸而遭遇資金困境，鎩羽而歸。然而，這一年來，經(jīng)營貸并未銷聲匿跡，甚至有愈演愈烈之勢(shì)。

2021年以來，一場(chǎng)針對(duì)違規(guī)挪用“經(jīng)營貸”炒房的圍剿在多個(gè)熱點(diǎn)城市展開。北京、杭州等城市明確表態(tài)嚴(yán)防經(jīng)營貸流入樓市，上海、廣州、深圳等城市加大挪用經(jīng)營貸查處力度。

中國人民銀行廣州分行和廣東銀保監(jiān)局公布的數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)排查，截至3月16日，發(fā)現(xiàn)廣東轄內(nèi)(不含深圳)銀行機(jī)構(gòu)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題貸款金額2.77億元、920戶。

深圳銀保監(jiān)局、中國人民銀行深圳市中心支行3月18日通報(bào)經(jīng)營貸專項(xiàng)核查結(jié)果：已提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規(guī)貸款，處罰違規(guī)機(jī)構(gòu)4家，處罰問責(zé)違規(guī)責(zé)任人14人次，處罰金額合計(jì)575萬元。

上海銀保監(jiān)局表示，上海地區(qū)135家商業(yè)銀行已經(jīng)完成個(gè)人住房信貸管理專項(xiàng)自查工作，存在貸款資金用途違規(guī)，部分個(gè)人消費(fèi)貸、經(jīng)營貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前，相關(guān)銀行已針對(duì)自查發(fā)現(xiàn)的問題制定了整改方案，如對(duì)違規(guī)貸款進(jìn)行收回或制定清收計(jì)劃，對(duì)各項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)的信貸資金問題建臺(tái)賬、列清單，明確整改措施、責(zé)任人和完成時(shí)限。

經(jīng)營貸出現(xiàn)房地產(chǎn)中介身影

值得注意的是，已發(fā)現(xiàn)的違規(guī)行為中，有相當(dāng)部分的貸款出現(xiàn)了房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、小額貸款公司等“包裝”助推的身影，涉嫌違規(guī)的操作方式包括通過中介機(jī)構(gòu)過橋墊資套取經(jīng)營貸置換個(gè)人住房按揭貸款、經(jīng)過轉(zhuǎn)手多次后挪用個(gè)人經(jīng)營性貸款用于購房首付款等。

李宇嘉說，目前，市場(chǎng)上有大量的資金中介，他們對(duì)接銀行資金，并通過微信群、房屋管家、自媒體、小貸公司、理財(cái)公司、咨詢公司等形式來牽線搭橋開展業(yè)務(wù)，多數(shù)沒有固定的辦公場(chǎng)所。

深圳銀保監(jiān)局通報(bào)了一起違規(guī)案例。平安銀行深圳分行的客戶鐘某于2020年3月16日通過全款一次性付清方式購買房產(chǎn)，次日設(shè)立企業(yè)，持股100%，持有房產(chǎn)剛滿六個(gè)月即向平安銀行深圳分行申請(qǐng)房抵經(jīng)營貸，貸款金額226萬元，資金受托支付至張某在農(nóng)業(yè)銀行的個(gè)人賬戶。當(dāng)日，張某向劉某等16人合計(jì)支付資金217萬元，其中支付至劉某178.77萬元，經(jīng)核實(shí)為代鐘某購買某住宅樓尾款。深圳市Z房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司為鐘某購房、成立企業(yè)、貸款咨詢等環(huán)節(jié)提供“一條龍”服務(wù)。

出現(xiàn)這類問題的根本原因在于，銀行對(duì)經(jīng)營性貸款借款人主體資質(zhì)審核不嚴(yán)，未穿透式核查貸款資金流向。

在銀行審核不嚴(yán)的默許下，在資金中介、房產(chǎn)中介的推波助瀾下，投資者獲得了低成本的炒房資金。

實(shí)際上，除了經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市外，在貸款環(huán)節(jié)還存在諸多“傳統(tǒng)套路”，比如通過做高房屋評(píng)估價(jià)提高貸款額度(高評(píng)高貸)、虛開銀行流水證明、虛開收入證明、修復(fù)不良征信記錄等與貸款相關(guān)的各個(gè)環(huán)節(jié)，花幾千元就能通過中介辦成。

歸根結(jié)底，貸款環(huán)節(jié)是否出現(xiàn)亂象取決于銀行是否有加強(qiáng)審核的動(dòng)力，是否也想在樓市上套利。復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院副教授劉明宇認(rèn)為，其背后深層次的原因是利率非市場(chǎng)化。銀行向中小微企業(yè)包括個(gè)體消費(fèi)群體開展經(jīng)營貸、消費(fèi)貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)較高，監(jiān)管資金流向的成本也較高，需要對(duì)應(yīng)較高的市場(chǎng)利率。但為了支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這類貸款的利率較低。他建議盡量通過市場(chǎng)化的手段來引導(dǎo)金融資源的配置，避免金融資源在不同層次的金融群體中形成套利空間。

關(guān)鍵詞： 經(jīng)營貸 利率