在提交上市申請(qǐng)三個(gè)多月后，越秀服務(wù)通過(guò)了港交所聆訊，在港上市在即。

5月25日，越秀服務(wù)集團(tuán)通過(guò)港交所主板上市聆訊，并計(jì)劃進(jìn)行IPO路演。今年2月份，越秀服務(wù)向港交所遞交了上市申請(qǐng)的公告，擬募集資金約2億美元-2.5億美元。

招股書顯示，截至2020年12月31日，越秀服務(wù)在管面積為3260萬(wàn)平方米，在管項(xiàng)目數(shù)量為215個(gè)，在管面積中有96.1%的物業(yè)位于一線、新一線和二線城市。

從業(yè)績(jī)來(lái)看，越秀服務(wù)的收入由2018年的7.63億元增長(zhǎng)至2019年的8.96億元，并進(jìn)一步增至2020年的16.8億元;凈利潤(rùn)由2018年的4730萬(wàn)元增長(zhǎng)至2019年的9320萬(wàn)元，并進(jìn)一步增至2020年的2.04億元。

公告指出，控股股東越秀地產(chǎn)是國(guó)內(nèi)最大的TOD(即以公共交通引導(dǎo)城市用地開發(fā))發(fā)展商之一，因此，越秀服務(wù)形成了TOD住宅管理和TOD站點(diǎn)或車輛段管理雙結(jié)合的TOD綜合物業(yè)管理模式，此模式將會(huì)成為越秀服務(wù)未來(lái)規(guī)模擴(kuò)張和利潤(rùn)增長(zhǎng)的新動(dòng)能。

超八成收入來(lái)自大灣區(qū)

七年前，廣州地鐵集團(tuán)和越秀地產(chǎn)母公司越秀集團(tuán)簽署企業(yè)戰(zhàn)略合作協(xié)議，正式建立全方位戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。越秀服務(wù)是中國(guó)城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，也是大灣區(qū)內(nèi)提供綜合物業(yè)管理服務(wù)的主要市場(chǎng)參與者。

2020年，越秀服務(wù)位于大灣區(qū)的在管面積已由2019年的1640萬(wàn)平方米提升至2530萬(wàn)平方米，占總在管面積的77.4%，公司同期來(lái)自大灣區(qū)的收入占總收入的82.4%。

收入集中于大灣區(qū)與越秀服務(wù)的母公司依賴癥息息相關(guān)。越秀服務(wù)脫胎于越秀地產(chǎn)，后者一直實(shí)施著深耕大灣區(qū)的市場(chǎng)戰(zhàn)略。2020年，越秀地產(chǎn)在大灣區(qū)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約636.6億元，在集團(tuán)合同銷售金額中的占比達(dá)到66.5%。并且，越秀地產(chǎn)同期在大灣區(qū)和廣州所擁有土儲(chǔ)分別占集團(tuán)總土儲(chǔ)的55.1%、46.6%。

報(bào)告期內(nèi)，越秀服務(wù)來(lái)自最大客戶越秀集團(tuán)及其附屬公司、合營(yíng)企業(yè)、聯(lián)營(yíng)公司的營(yíng)業(yè)收入分別為1.883億元，2.736億元與2.572億元，分別占各相關(guān)期間營(yíng)業(yè)收入總額約24.7%、30.5%與32.9%。

截至2020年12月31日，越秀服務(wù)在管面積為3260萬(wàn)平方米。其中，來(lái)自外部項(xiàng)目占總面積的14.2%，超八成來(lái)自越秀地產(chǎn)及其關(guān)聯(lián)方。

TOD模式將成發(fā)展新動(dòng)能

從業(yè)績(jī)來(lái)看，越秀服務(wù)的收入由2018年的7.63億元增長(zhǎng)至2019年的8.96億元，并進(jìn)一步增至2020年的16.8億元;凈利潤(rùn)由2018年的4730萬(wàn)元增長(zhǎng)至2019年的9320萬(wàn)元，并進(jìn)一步增至2020年的2.04億元。

從業(yè)務(wù)構(gòu)成來(lái)看，越秀服務(wù)提供非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務(wù)和商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)。在2020年越秀服務(wù)的總收入中，非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務(wù)的收入占比為69.4%，商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)的收入占比為30.6%。利率自2018年的5.3%略增至2019年的6.5%，并于2020年大幅增至21.6%。

2020年11月，越秀地產(chǎn)斥資2.82億元并購(gòu)了廣州地鐵旗下廣州地鐵環(huán)境工程有限公司及廣州地鐵物業(yè)管理有限責(zé)任公司67%股權(quán)，成為了擁有“地鐵環(huán)境工程維護(hù)+地鐵物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)”的復(fù)合型物業(yè)管理公司。TOD模式的軌交物業(yè)也將成為越秀服務(wù)區(qū)別于其他物企的“新招牌”。

通過(guò)與廣州地鐵合作，越秀地產(chǎn)成為國(guó)內(nèi)最大的TOD發(fā)展商之一。截至2020年12月31日，越秀地產(chǎn)擁有5個(gè)TOD住宅項(xiàng)目，總建筑面積近400萬(wàn)平方米，2020年TOD住宅項(xiàng)目的合同銷售金額約為170億元。

因此，越秀服務(wù)形成了TOD住宅管理和TOD站點(diǎn)或車輛段管理雙結(jié)合的TOD綜合物業(yè)管理模式，此模式將會(huì)成為越秀服務(wù)未來(lái)規(guī)模擴(kuò)張和利潤(rùn)增長(zhǎng)的新動(dòng)能。

關(guān)鍵詞： 越秀服務(wù) 大灣區(qū) TOD模式 TOD