日前，星盛商業(yè)管理股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“星盛商業(yè)”)在港交所提交上市申請(qǐng)，其前身正是隸屬于星河控股商業(yè)板塊的星河商置。據(jù)了解，2019年8月份，星河商置從全國(guó)中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)公告摘牌;同年9月份，星盛商業(yè)在開(kāi)曼群島注冊(cè)成立，經(jīng)重組后成為星河商置的全資母公司，并在近期正式開(kāi)啟赴港上市流程，聯(lián)席保薦人為建銀國(guó)際與中信建投國(guó)際。

華訊投資高級(jí)分析師彭鵬對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示：“星河控股旗下的星河商置在新三板掛牌近三年，面臨著融資困難、流動(dòng)性不足、轉(zhuǎn)板遙遙無(wú)期等難題，選擇退市而轉(zhuǎn)道港股上市也是順理成章。在港股上市可以籌集資金，降低資產(chǎn)負(fù)債率，夯實(shí)進(jìn)一步擴(kuò)張的基礎(chǔ)，也可以增進(jìn)資本市場(chǎng)的了解，大大改善股票的流動(dòng)性。”

起家網(wǎng)紅商場(chǎng)“COCO Park”

招股書(shū)顯示，公司是總部位于深圳市的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商，主營(yíng)業(yè)務(wù)是為開(kāi)發(fā)商提供購(gòu)物中心商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，主要有“委托管理”、“品牌及管理輸出”和“整租”三種輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式。目前，公司旗下?lián)碛谐鞘行唾?gòu)物中心“COCO Park”、區(qū)域型購(gòu)物中心“COCO City”和“iCO”、社區(qū)型購(gòu)物中心“COCO Garden”、以及高檔家居布置購(gòu)物中心“第三空間”等6個(gè)運(yùn)營(yíng)品牌。截至2019年三季度，公司進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)的總合約面積為287萬(wàn)平方米，相比2018年底的207.3萬(wàn)平方米增長(zhǎng)38.45%。

據(jù)了解，開(kāi)業(yè)于2006年的深圳福田星河COCO Park(北區(qū))(下稱(chēng)“星河COCO Park”)是公司的標(biāo)桿項(xiàng)目，也是公司運(yùn)營(yíng)購(gòu)物中心的起點(diǎn)項(xiàng)目。自開(kāi)業(yè)起，因地處深圳福田CBD的核心地段、及帶有“中國(guó)首個(gè)公園情景式購(gòu)物中心”的光環(huán)，星河COCO Park多年來(lái)人氣不減。一位來(lái)自廣東珠海的李女士曾對(duì)記者表示：“福田COCO的知名度很高，對(duì)我們這類(lèi)周邊城市的人來(lái)說(shuō)，COCO Park可以算是深圳的打卡地之一了。”

2014年，基于星河COCO Park的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，公司開(kāi)始將這種模式向外運(yùn)用至第三方發(fā)展商開(kāi)發(fā)的購(gòu)物中心及商業(yè)綜合體，并將其業(yè)務(wù)拓展至深圳市外的區(qū)域。截至2019年9月30日，公司已在國(guó)內(nèi)16個(gè)城市合計(jì)管理38個(gè)購(gòu)物中心及商業(yè)綜合體，其中有15個(gè)位于深圳。

數(shù)據(jù)顯示，2019年前三季度，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2.89億元，同比增長(zhǎng)約25.31%;實(shí)現(xiàn)年內(nèi)利潤(rùn)8371.1萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)約36.44%。其中，公司來(lái)自深圳地區(qū)的營(yíng)收高達(dá)2.4億元，占總營(yíng)收比達(dá)83%，而來(lái)自大灣區(qū)外其他區(qū)域的營(yíng)收占比僅有12.1%。

對(duì)于公司啟動(dòng)港股上市，華訊投資高級(jí)分析師彭鵬表示，“港股市場(chǎng)融資效率較高，對(duì)于這類(lèi)輕資產(chǎn)、租金收入相對(duì)穩(wěn)定的上市公司也比較青睞，能夠有力支持公司的擴(kuò)張”。此外，清暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝也對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示：“新三板融資、流動(dòng)性相對(duì)較差，星河商置(星盛商業(yè)經(jīng)營(yíng)主體)不得不轉(zhuǎn)向港股上市。從融資效率等方面看來(lái)，這對(duì)公司的擴(kuò)張戰(zhàn)略或有一定的幫助。”

超八成營(yíng)收來(lái)自星河控股

值得注意的是，招股書(shū)也提示了多項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，包括面臨多種競(jìng)爭(zhēng)和公司對(duì)星河控股的營(yíng)收依賴(lài)性等。對(duì)于后者，公司表示截至2017年、2018年及2019年三季度，通過(guò)向星河控股及其關(guān)聯(lián)方開(kāi)發(fā)的商用物業(yè)提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，公司所得收入占其持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比例分別為90.2%、88.4%和88.6%。

對(duì)此，彭鵬認(rèn)為：“近三年，在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)普遍受到電商沖擊的背景下，星河商置(星盛商業(yè)經(jīng)營(yíng)主體)的營(yíng)收和利潤(rùn)仍保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，顯示了公司較強(qiáng)的品牌實(shí)力和經(jīng)營(yíng)能力，但是也要注意到公司的營(yíng)收有很大一部分來(lái)自關(guān)聯(lián)方。”

“作為輕資產(chǎn)模式為主的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)商，港股市場(chǎng)是較為看好的，公司的獨(dú)立第三方物業(yè)發(fā)展商面積近幾年也在快速增長(zhǎng)，在公司總體經(jīng)營(yíng)面積中占據(jù)較大份額，比重基本穩(wěn)定，進(jìn)一步提高相關(guān)收入的比重是公司面臨的挑戰(zhàn)”，彭鵬進(jìn)一步表示。

而在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)層面，近年來(lái)，深圳市購(gòu)物中心的密集程度越來(lái)越大。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，從2013年12月31日至2018年12月31日，深圳市運(yùn)營(yíng)中的購(gòu)物中心總數(shù)已從59間增長(zhǎng)至146間，復(fù)合年增長(zhǎng)率為19.9%;而運(yùn)營(yíng)中的購(gòu)物中心總面積則從420萬(wàn)平方米增長(zhǎng)至990萬(wàn)平方米。若按深圳市官方公布的全市面積1997.47平方公里計(jì)算，截至2018年年底，深圳全市平均每13.7平方公里就有一家購(gòu)物中心。

數(shù)據(jù)還顯示，深圳市的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)依舊相對(duì)分散，其中前五大企業(yè)管理的購(gòu)物中心占總比僅約18.2%。就運(yùn)營(yíng)中購(gòu)物中心數(shù)量而言，星盛商業(yè)在深圳市排名第一，但其市場(chǎng)份額僅約5.5%。

關(guān)鍵詞： 星盛商業(yè) COCO Park