“房地產市場合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變?！痹?0月20日舉行的2021金融街論壇年會上，中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴稱。事關地產行業(yè)的“錢袋子”，此言一出，備受關注。

2021年二季度以來，因住房信貸環(huán)境收緊，二手房市場率先降溫，并在下半年逐步傳導至新房和土地市場。樓市降速、房企缺錢、土拍寒流，房地產行業(yè)充斥著迷惘與波折。值此之際，官方密集釋放穩(wěn)定信號，是否代表房地產資金面有望改善？

答案似乎是肯定的。10月以來，在極為反映信貸環(huán)境的房貸利率端，市場溫度正悄然變化。據貝殼研究院最新監(jiān)測數據，10月90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調1個基點。10月房貸利率回調，是年內首次出現(xiàn)環(huán)比下降。

該研究院認為，市場末端的微小變化，代表著信貸環(huán)境有所改善，9月底以來央行多次釋放積極信號，預計四季度住房信貸的投放將回歸“平穩(wěn)有序”。

不過，當前樓市極速降溫，背后原因較為復雜：三四線樓市需求提前透支、“房住不炒”下地產周期被抹平。房地產業(yè)內普遍認為，“大放松”式地刺激市場，已經不再現(xiàn)實。今年9月，樓市的降溫速度，甚至超過14年市場下行期的跌幅。

房貸利率松綁信號

樓市末端，正在起一些細微的變化。

10月20日，貝殼研究院發(fā)布報告稱，10月份20個城市房貸利率出現(xiàn)下調，其中14城首套利率下降，14城二套房貸利率下降，重合的9城首套、二套房貸利率均下調。整體來看，90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調1個基點。

從下調城市名單看，除了廣州、深圳外，大多為三四線城市。具體而言，10月份首套房貸利率下調幅度居前的為：洛陽、湖州、廣州、中山、襄陽、達州、無錫、泰安、吉林、深圳、北海、唐山、漳州、綿陽。其中，洛陽首套房貸利率較上月下調25個基點。

廣州是近期房貸利率風波中的“焦點”。早在十月初，便有市場消息顯示，廣州部分銀行確實出現(xiàn)房貸利率下調的跡象，包括中國銀行、農業(yè)銀行、廣州銀行、招商銀行、光大銀行等，房貸利率已經較過往有所下降，如今在報告數據中得到證實。

在放款周期方面，10月90城房貸平均放款周期為74天，較上月有所延長。報告稱，這主要因放款動作與利率調整存在時差，10月銀行發(fā)放的貸款多為前幾個月簽約的單子。從局部城市看，上海、蕪湖、南寧、煙臺、鄭州等城市放款周期較9月有所縮短。

有上海地區(qū)的房產中介表示，最近銀行放款確實變快了一點，鄭州也有購房者反映類似情況。

“央行于9月底的三季度例會針對房地產市場定調，要維護房地產市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益。10月部分城市銀行下調房貸利率則是對‘兩個維護’的具體踐行，住房市場信貸環(huán)境有所改善。”貝殼研究院認為。

值得注意的是，盡管房貸利率微調的苗頭出現(xiàn)，但多地利率水平仍居于高位。譬如，河南的新鄉(xiāng)、許昌、開封，這三個城市的主流首套房貸利率均高達6.37%，高居90城之首；二手主流利率方面，開封、新鄉(xiāng)更是高達6.86%，惠州也達6.80%。

市場基本面還未“觸底”

信貸政策走向，對樓市的體感溫度至關重要。

今年三季度以來，銀行放款難的現(xiàn)象在全國各地出現(xiàn)，尤其是華東、華南等熱點城市，樓市房貸排隊現(xiàn)象嚴重，嚴重制約了樓市成交。從放款周期看，普遍都在3個月以上，部分城市甚至需要6個月以上，導致全國樓市二手房交易極大降溫。

二手房市場降溫，逐步傳導至新房和土地市場；新房和土地市場降溫，又進一步減弱二手房市場預期。種種因素下，樓市迎來一個極為慘烈的“銅九”。

億翰智庫表示，1～9月全國商品房銷售面積11.54億平米，同比增長11.40%，增速較1～8月收窄5.1個百分點；9月單月銷售面積1.25億平米，同比下降15.6%?！敖鹁拧变N售面積跌幅，為近7年來最大，甚至超過14年市場下行期的市場跌幅。

二手房方面，市場更是進入全局性“冰點”。據億翰智庫，除鄭州市場略有回暖外，其余監(jiān)測城市成交面積同比均下滑；北京同比和環(huán)比分別跌27.94%和21.90%，上海和深圳同比分別下滑62.16%和78.33%，深圳更是創(chuàng)下2020年2月以來的新低。

“目前貸款的話，放款還是比較慢，審核材料嚴格，沒有任何銀行可以承諾時效?！庇斜本┓慨a中介表示，購房者都是在排隊，大家都在等明年第一波放貸。此外，受學區(qū)房政策預期的影響，近期西城區(qū)、海淀區(qū)二手房成交量下滑都比較明顯。

寧波一位業(yè)內人士則認為，現(xiàn)在購房者已經“麻木”了，利率高低其實已經對市場沒有太大影響，不像以前說利率8折9折，就可以給樓市打雞血?！罢嬲山坏亩紱]幾套，有些成交還是業(yè)主自己在倒房票，真正的二手房交易極少?！?/p>

在惠州，整體房貸仍然呈現(xiàn)出銀行額度緊張、貸款利率高、審核要求嚴格、房貸周期延長的狀況。據惠州中原地產調研，目前放貸時間普遍維持3～6個月，與六月份相比，放款時間依然較長。二手房貸款辦理難度明顯加大，信貸依然沒有放松。

在貝殼研究院看來，近期樓市出現(xiàn)大幅調整，系受去年低基數、以及今年上半年商品房銷售面積“高位運行”等因素影響。截至今年6月，全國房地產市場高位運行了14個月，這期間有投資投機需求、也有剛需提前入場，現(xiàn)在的回調是把這部分“水”擠掉了。

中國銀河證券則認為，目前基本面還未觸底，四季度銷售下行將繼續(xù)加快。“行業(yè)銷售拐點在7月就已經確立，開始進入負增長區(qū)間，但基本面還未觸底，政策層面已是底部，未來若基本面加速惡化，則政策維穩(wěn)預期將進一步加強。”

官方發(fā)聲釋放穩(wěn)定信號

房地產行業(yè)低溫蔓延、地方“救市”頻頻博弈，下一步政策怎么走？信貸層面會迎來實質性改善嗎？近期，官方頻頻發(fā)聲，釋放積極穩(wěn)定的信號。

在10月20日舉行的2021金融街論壇年會上，中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴表示，房地產市場合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。

同日，中國人民銀行副行長潘功勝指出，對于房地產市場，金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場價格正逐步恢復正常。

10月15日，央行金融市場司司長鄒瀾也表示，今年前三季度，少數城市房價上漲過快，個人住房貸款投放受到一些約束，房價上漲速度得到抑制。房價回穩(wěn)后，這些城市房貸供需關系也將回歸正常。

中國銀河證券認為，從近期中央和地方的表態(tài)看，信貸最緊的時刻已經過去，央行層面可期待按揭貸款和房企信貸的放松。目前，政策導向已由“緊”轉向“穩(wěn)”，銷售大降溫趨勢下政策托底意圖初現(xiàn)，當下可運用的政策工具較多，但“大放水”式放松難再現(xiàn)。

華西證券也表示，目前多數銀行尚未到達個人按揭貸款占比紅線、還有部分銀行壓降過快，給按揭貸款加快加大投放，留有一定的政策空間。若2021年四季度按揭貸款的投放加速，有望緩解房企目前較為緊張的資金面，維護房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

據其測算，54家樣本銀行2021H1理論壓降規(guī)模為1778億元，實際上個人住房貸款壓降規(guī)模為7173億元，大幅大于線性假設下所需壓降規(guī)模。未觸紅線的工商銀行、農業(yè)銀行、中國銀行和交通銀行等，個人按揭貸款占比也有所下降。

“當前，房地產市場形勢正在發(fā)生劇烈變化，商品房銷售劇烈下滑，房企資金緊張，房企海外債違約密集，與房地產信貸緊縮關系至關密切?！敝兄秆芯吭悍Q，而從監(jiān)管層近期表述看，過緊的房地產信貸政策有望糾偏，房地產信貸投放將會加速。

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