監(jiān)管機(jī)構(gòu)先后表態(tài),2018年將繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化
一方面,監(jiān)管機(jī)構(gòu)先后表態(tài),2018年將繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化,嚴(yán)肅查處各類(lèi)違規(guī)房地產(chǎn)融資行為。另一方面,各地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)端的融資繼續(xù)呈收緊的態(tài)勢(shì)。
在各類(lèi)融資渠道中,部分地區(qū)對(duì)房企授信標(biāo)準(zhǔn)有所收緊,有地方銀監(jiān)要求,房地產(chǎn)類(lèi)只認(rèn)“432”的項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn),禁止投資房地產(chǎn)類(lèi)公司應(yīng)收賬款,但應(yīng)付工程款,購(gòu)買(mǎi)材料等應(yīng)付賬款是可以的。
此外,房企債券融資雖然自2017年末逐漸放松,但地產(chǎn)公司債大多采用“3+2”的期限結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),這使得2015年、2016年的地產(chǎn)公司債發(fā)行高峰后,2018年將迎來(lái)集中回售期。
地產(chǎn)融資政策收緊
2月7日,21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉,有地方銀監(jiān)要求,不得向房地產(chǎn)類(lèi)公司發(fā)放流動(dòng)資金貸款,房地產(chǎn)類(lèi)只認(rèn)“432”的項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn);禁止投資房地產(chǎn)類(lèi)公司的應(yīng)收賬款,但購(gòu)買(mǎi)原材料、歸還融資等除外。目前,各地貸款執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)并不一致,但地產(chǎn)融資趨近仍是大趨勢(shì),具體尺度由各地自行把握。
一位華南地區(qū)機(jī)構(gòu)人士表示,目前包括對(duì)地產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目的應(yīng)收賬款融資,如購(gòu)房按揭尾款等直接為房地產(chǎn)融資是不允許的。地產(chǎn)項(xiàng)目必須符合“432”條件。整體趨勢(shì)上,資金投向地產(chǎn)是嚴(yán)控的。不過(guò),應(yīng)付工程款,購(gòu)買(mǎi)材料等應(yīng)付賬款是可以的,因?yàn)檫@些是投向中小企業(yè)實(shí)業(yè)板塊。所謂“432”條件,是指房地產(chǎn)項(xiàng)目必須具備四證齊全、30%自有資金、具有二級(jí)及以上開(kāi)發(fā)資質(zhì)等條件。
2018年以來(lái),房企融資驟然收緊,各種通向地產(chǎn)融資的通道相繼被切斷,使得房地產(chǎn)企業(yè)端的融資難度進(jìn)一步增加。
銀監(jiān)會(huì)日前召開(kāi)的2018年全國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會(huì)議提出,將從兩方面入手:一是努力抑制居民杠桿率,重點(diǎn)是控制居民杠桿率的過(guò)快增長(zhǎng),打擊挪用消費(fèi)貸款、違規(guī)透支信用卡等行為,嚴(yán)控個(gè)人貸款違規(guī)流入股市和房市;二是遏制房地產(chǎn)泡沫化,嚴(yán)肅查處各類(lèi)違規(guī)房地產(chǎn)融資行為。
銀監(jiān)會(huì)提出,要治理直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)支付土地購(gòu)置費(fèi)用提供各類(lèi)表內(nèi)外融資,或以自身信用提供支持或通道;向“四證”不全、資本金未足額到位的商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供融資的行為。
梳理各地銀監(jiān)局2018年的工作重點(diǎn),房地產(chǎn)是重要內(nèi)容。廣東銀監(jiān)局提出,繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化,從嚴(yán)查處違規(guī)融資行為。四川銀監(jiān)局提出,切實(shí)抑制房地產(chǎn)泡沫,嚴(yán)肅查處各類(lèi)違規(guī)房地產(chǎn)融資行為。
上海銀監(jiān)局下發(fā)《關(guān)于規(guī)范開(kāi)展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)的通知》要求,轄內(nèi)商業(yè)銀行嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大類(lèi)貸款的監(jiān)管要求,對(duì)“四證不全”房地產(chǎn)項(xiàng)目不得發(fā)放任何形式的貸款,并購(gòu)貸款不得投向未足額繳付土地出讓金項(xiàng)目,不得用于變相置換土地出讓金,防范關(guān)聯(lián)企業(yè)借助虛假并購(gòu)套取貸款資金,確保貸款資金不被挪用。
地產(chǎn)債券融資逐步放開(kāi)
不過(guò),房地產(chǎn)公司債券融資逐步放開(kāi)。
如,2月5日,金科股份(5.230,-0.09,-1.69%)發(fā)布公司債券募集說(shuō)明書(shū)顯示,發(fā)行總規(guī)模不超過(guò)55億元公司債券,分為兩個(gè)品種。其中債券品種一基礎(chǔ)額度為5億元,可超額配售額度為不超過(guò)25億元;債券品種二基礎(chǔ)額度為5億元,可超額配售額度為不超過(guò)20億元。
自2016年10月上交所、深交所對(duì)房地產(chǎn)公司債券實(shí)行分類(lèi)監(jiān)管以來(lái),房企在交易所市場(chǎng)債券融資受到了嚴(yán)格控制。到2017年,房企從交易所融資規(guī)模大幅下降,但銀行間融資有所增長(zhǎng)。根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì),2017年,交易所市場(chǎng)發(fā)行房企公司債555.84億元,較2016年劇烈下降91.55%;銀行間市場(chǎng)方面,地產(chǎn)公司發(fā)行中票1159.70億元,同比增加55.02%,發(fā)行短融310.60億元,同比增加68.80%。
房地產(chǎn)公司債券雖然有所放松,但該類(lèi)融資一方面受限于監(jiān)管部門(mén)發(fā)行節(jié)奏管控和債市調(diào)整節(jié)奏。二是,2018年、2019年房地產(chǎn)公司債集中進(jìn)入回售期。
根據(jù)海通證券(12.950,-0.07,-0.54%)的統(tǒng)計(jì),通過(guò)分析2015年地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債的期限結(jié)構(gòu),約44%的地產(chǎn)公司債采用了3+2年期限結(jié)構(gòu),4%的采用3+3模式;2016年發(fā)行的地產(chǎn)公司債中,分別有18%和7%的債券采用了2+1年和2+2年的期限結(jié)構(gòu),這些結(jié)構(gòu)的公司債都將在2018年進(jìn)入回售期。
這意味著,2015-2016年發(fā)行出來(lái)的地產(chǎn)債,大部分要在3年及以上年份后到期,這一特殊的期限結(jié)構(gòu),使得2018和2019年成為地產(chǎn)公司債進(jìn)入回售期的集中階段。其中,存續(xù)地產(chǎn)債中,2018年需償付規(guī)模為1613億,2019-2021年逐年增加,需要償付的規(guī)模分別為2807億元、3998億元和4037億元。
海通證券認(rèn)為,當(dāng)前債市收益率水平已遠(yuǎn)高于2015-2016年,投資者選擇不回售的機(jī)會(huì)成本增加、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂也有升溫,回售的比例有可能大幅提高,應(yīng)警惕回售帶來(lái)的企業(yè)回售違約風(fēng)險(xiǎn)以及由此帶來(lái)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
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