“房托”緊箍咒生效 7月房地產信托規(guī)模環(huán)比降4成

“房托”緊箍咒逐漸開始起效，根據用益信托統計，七月房地產集合信托規(guī)模為485.35億環(huán)比下降39.53%，同比下降22.81%，降幅明顯。

七月房地產信托規(guī)模占整個信托規(guī)模的42.6%，相比六月時的49.19%，下降了近7個百分點。

7月收益規(guī)模雙降

根據用益信托的數據，截止到7月28日數據，近5個月(3月-7月)房地產信托發(fā)行規(guī)模分別是：952.25億元、889.9億元、903.89億元、1084.51億元、655.78億元;成立規(guī)模分別為：788.99億元、645.16億元、713.14億元、716.51億元、485.35億元。從發(fā)行規(guī)模來看，7月份集合房地產信托環(huán)比下降39.53%，同比下降22.81%，降幅明顯。

用益信托研究員帥國讓告訴21世紀經濟報道記者，房地產信托成立規(guī)模大幅下降，表明受近期嚴監(jiān)管影響(如23號文及部分信托公司房地產業(yè)務窗口指導)。信托公司在房地產領域的布局顯著放緩，事實上穩(wěn)定房地產最主要還是防止金融風險。不過帥國讓也表示，由于數據信息有一定的滯后性加上相差3個工作日，實際上下降程度可能沒有這么大，但下降的趨勢已經顯現。

另外，數據進一步顯示，七月房地產信托規(guī)模占整個信托規(guī)模的42.6%，相比六月時的49.19%，下降了近7個百分點。

信托的收益也在不斷下降，據用益信托數據，截至上周，剛成立的集合信托產品平均年化收益率為7.98%，已連續(xù)三周維持在8%以下。7月的整體收益率是8.29%，相比6月的8.3%，也出現微幅下降。

帥國讓認為主要是受到市場和監(jiān)管的雙重影響，但積極的財政政策和重視發(fā)展直接融資市場也為社會總體融資成本的下降提供了更多空間。 不過。盡管2019年的金融市場政策和環(huán)境更加寬松和改善，但并不能很快從根本上改變我國當前金融體系的結構性矛盾。信托依然是我國金融體系的重要補充，是一些企業(yè)不可或缺的融資渠道。從這點來說，信托的融資成本是市場選擇的結果。

高溢價拿地意愿將降低

2019年上半年房地產企業(yè)拿地熱情高漲，二線城市、三線城市的成交土地溢價率再度走高，尤其是5月初時，三線城市的溢價率曾高達45%。但是高溢價率有悖于“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的調控目標。

高溢價率的背后是房企加杠桿。房企作為資金密集型企業(yè)，主要的加杠桿融資需求集中在其滿足“432要求”之前，無法獲得銀行支持。信托資金成本較高，但用途靈活、操作模式多樣，恰好滿足了房企加杠桿的需求。因此，信托投向房地產行業(yè)的余額占比逐季走高。

光大證券張旭表示，對信托房地產融資調控加碼，嚴格執(zhí)行“控增量”和“432要求”。銀保監(jiān)會對部分信托公司開展了約談警示，要求將房地產信托業(yè)務增量和增速控制在合理水平，且對部分信托公司提出2019年三季度房地產信托規(guī)模較二季度“零新增”的自我約束建議。“零新增”意味著，在舊項目完成、相應的信托規(guī)模得以釋放之后，信托公司方能開展新業(yè)務。

張旭認為，從政策的力度上看，相較于近幾年的調控，近期對信托的房地產融資業(yè)務管控更為嚴厲。

所謂“432”：“4”是指該項目在信托項目發(fā)行時需要保證至少國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證齊全;“3”是該地產類項目的總資金中必須至少有30%的資金來自于融資方;“2”是該地產類項目的融資方至少擁有二級以上(包括二級)的開發(fā)資質。

民生證券楊柳判斷，涉房信托收緊，更多是心理影響。從房企資金來源來說，資金來源絕大部分來源于銷售回款，有息融資僅占較小比例，而其中信托融資所占比例更小。即便地產信托被一刀切全部停止，也只影響房企資金來源的7%，有息融資的16%;而如果只按照現在監(jiān)管的余額規(guī)?？刂坪徒箙⑴c前融要求的話，實際影響將更小。從對地產投資增速來看，信托新政或將導致全年地產投資增速下降約2.35個百分點。

不過隨著各路涉房資金被套上“緊箍咒”，房企高溢價拿地的意愿將被打擊，2019年6月以來，土地溢價率已經開始出現回落，預計這種回落的趨勢將持續(xù)較長一段時間。

關鍵詞： 房托